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HÉBERGEMENTS INSOLITES

Cabanes, cabanes perchées, yourtes, tipi, roulottes, bulles… Les hébergements insolites sont de plus en plus nombreux, et à ce jour, on en dénombre plus d’une trentaine de types différents.

L’engouement et la promotion faite autour de ces hébergements peuvent donner l’idée de mettre en place ce type d’hébergement.

Pourtant, il n’existe pas à ce jour de définition ni de régime juridique propre pour ces hébergements dits « insolites ».

Ce qu’il faut savoir, c’est qu’il n’est pas possible d’implanter un hébergement de ce type sur n’importe quel terrain et dans n’importe quelles conditions.


 

Quelques points essentiels à prendre en compte avant de se lancer :

  • Se renseigner et étudier le projet avant d’investir ou aménager si l’on ne veut pas s’exposer à des sanctions qui peuvent être lourdes.

Se renseigner sur les contraintes d’urbanisme et bien comprendre ce qui sera possible et ce qui ne le sera pas.
Pour cela, il faudra impérativement se renseigner auprès de sa mairie avant de débuter

Dans la plupart des cas, il faudra passer par une autorisation préalable, un permis d’aménager ou un permis de construire.

Au stade du projet, les certificats d'urbanisme d'Information et Opérationnels permettront une première approche au niveau de l'urbanisme, qui pourront être utiles.
Plus d'informations ici.

En fonction du projet, différentes questions seront posées, notamment sur la nature de l’hébergement.
Le principe sera pour la commune d’associer le type d’hébergement mais aussi son usage dans le projet (hébergement nu ou avec prestations) pour voir quelles réglementations seront applicables.

La base proposée actuellement en l’absence de réglementation sera que l’hébergement retenu sera rattaché à une forme d’hébergement de plein air dans laquelle on retrouve 4 grandes catégories : tentes, caravanes, résidences mobiles de loisir (RML) ou habitations légères de loisir (HLL).

Tableau des typologies

 

A partir de l’assimilation de l’hébergement à une catégorie, pourront être définies les formalités à accomplir avant de pouvoir installer son hébergement insolite.

Les cas de figure seront différents si l’hébergement se situe dans un établissement reconnu par le code du tourisme ou sur un terrain privé de particulier.

A noter que la majorité des constructeurs, mais aussi différents labels (voir rubrique ci-dessous) et quelques sociétés  apportent conseils et expertises sur ce sujet.

RAPPEL
 

L’implantation d’un hébergement insolite est assimilée à une opération de construction, elle est donc soumise au droit commun de construction.

  • Les autorisations ne seront délivrées que si le projet respecte les règles fixées par le Plan local d’Urbanisme (PLU) ou le règlement national d’urbanisme.



 

Des restrictions peuvent être édictées :

  • Soit par la réglementation nationale : sur les rivages de la mer ; dans les sites inscrits, classés ou en instance de classement ; dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable classé, dans les abords des monuments historiques, dans un rayon de 200 mètres autour des points d'eau captée pour la consommation sans préjudice des mesures particulières de protection (R 111-48 et R 111-33 du CU); les bois, forêts et parcs classés par un PLU comme espaces boisés à conserver, sous réserve des rares cas dans lesquels une construction peut y être admise (L 113-1 à L 113-5 du CU) ; les forêts de protection classées en vertu des articles L 141-1 et suivants du code forestier.
     
  • Soit par réglementation locale : zone PLU (Plan Local d’Urbanisme) il sera important de se rapprocher de la commune d’implantation pour connaitre les dispositions ou restrictions d’implantation.
     
  • Si  la zone non dotée de PLU : s’applique alors le principe de la constructibilité limitée.


 

DANS L'ENCEINTE D'UN ÉTABLISSEMENT RECONNU PAR LE CODE DU TOURISME :

  • Dans les campings (soumis à permis d’aménager) : ces hébergements sont autorisés par leur nature à implanter des  tentes, caravanes, résidences mobiles de loisir ou habitations légères de loisir. Ils peuvent donc sans autorisation supplémentaire implanter des implantations insolites sauf s’il s’agit d’habitation dont la surface est supérieure à 35 m2.
     
  • Aucune déclaration préalable de travaux n’est exigée si la surface de plancher ou d’emprise au sol est inférieure à 35m². Au-delà de 35m² une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire doit être obligatoirement déposé en Mairie. Certaines communes peuvent aussi demander un permis d’aménager, tout comme une autorisation préalable (renseignements auprès de la Mairie)
     
  • Pour les campings de petite capacité (6 emplacements ou 20 personnes) qui sont « autorisés », ils ne peuvent accueillir que des tentes et caravanes, pour eux, une déclaration préalable d’ouverture ne couvre pas les hébergements insolites assimilés à des habitations légères de loisir ou résidences mobiles de loisir.  


 

POUR DES PARTICULIERS :

  • Respect des règles concernant l'urbanisme, les normes ERP et l'activité déclarée légalement (envoi des documents correspondants)
     

Secteurs protégés :

  • A noter que certaines réglementations peuvent également contraindre ou interdire une implantation, secteurs protégés ou plan de prévention des risques naturels.

Plus d'informations ici, votre mairie pourra également vous renseigner.

 

L’implantation d’un hébergement insolite est ensuite assimilée à une opération de construction, elle est donc soumise  au droit commun de construction et donc :

  • A une déclaration préalable si la surface totale n’excède pas 20 m²
     
  • A un dépôt de permis de construire si la surface est supérieure à 20 m²

Tous deux pouvant faire l’objet d’une opposition de la Mairie ou de la Préfecture.


 

construction dont l’emprise au sol ou la surface de plancher est supérieure ou égale à 5 m²

  • La déclaration préalable est un acte administratif qui permet à l’administration de vérifier que votre projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.
     
  • Si vous construisez une maison de moins de 20 m² de surface de plancher vous devez déposer en mairie une déclaration préalable de travaux (DP).
     
  • Si vous construisez une maison de plus de 20 m² de surface de plancher  vous devez déposer en mairie un permis de construire.

 

Lien déclaration préalable : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17578

Lien permis d’aménager : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17665

Lien permis de construire : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1986

Règlementation en vigueur

 

Le porteur de projet devra également se renseigner sur la règlementation sanitaire départementale et le code de la construction si le mode d’accueil est assimilé à une formule gîte ou chambre d’hôtes ; règlementation camping, si l’accueil est assimilé à de l’hébergement de plein air.

 

L'hébergement insolite devra remplir les mêmes conditions d'accueil du public que les autres types d'hébergements :

Règles de sécurité et d'accessibilité, potabilité de l'eau :

  • Si l'hébergement n'est pas doté de sanitaires et si la structure d'accueil n'en possède pas, un bloc sanitaire devra être envisagé. Plus d'informations ici.

Inscription obligatoire, impôts et taxes
 

 

Taxe de séjour applicable aux hébergements insolites

Les hébergements insolites ne sont pas exemptés de taxe de séjour.

  • Si le ou les hébergements insolites sont implantés dans l’enceinte d’un établissement reconnu au sens du tourisme, c’est en principe le tarif applicable à l’établissement qui s’applique quel que soit le type de prestation proposée.
     
  • Si l’hébergement est implanté chez un particulier (terrain déclaré) ou dans l’enceinte d’un établissement non reconnu au sens du code du tourisme, le tarif de la taxe de séjour est obtenu en appliquant le principe d’équivalence aux terrains de camping, de caravanage ou tout autre terrain d’hébergement de plein air.
     
  • Enfin, pour ceux qui ne peuvent être assimilés à un hébergement de plein air, le tarif de la taxe de séjour est obtenu en appliquant le taux adopté par la collectivité compris entre 1% et 5 % du coût par personne de la nuitée. Le taux adopté s’applique par personne et par nuitée. Le montant de la taxe de séjour est plafonné au tarif le plus élevé adopté par la collectivité. 

Source : réponse du Ministère de la transition écologique de la cohésion des territoires, JO Sénat du 13 octobre 2022

 

Déclaration d’activité

Enregistrements via un guichet unique, lien : https://formalites.entreprises.gouv.fr/

 

Impôts et taxes
 

Impôts revenus commerciaux

Sur le plan fiscal, quelle que soit la qualification juridique des activités exercées, les recettes réalisées au titre d’une prestation d’hébergement relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Ainsi, l’impôt sur le revenu sera calculé soit au régime fiscal des micro-entreprises (micro-BIC), soit au régime réel simplifié des BIC.

 

TVA

S'il ne remplit pas les conditions pour bénéficier de la franchise en base de TVA, l'exploitant est assujetti à la TVA au taux de 10 % pour la prestation d'hébergement et de petits déjeuners. Cette taxe est directement facturée aux clients sur les biens qu'ils consomment ou les services qu'ils utilisent. C'est aux professionnels de la collecter sur les opérations imposables et la déclarer. (Données Janvier 2024)

 

Affiliation sociale des activités

  • Sur le plan social, trois situations distinctes sont envisageables selon la qualification juridique des activités exercées
     
  • Si les prestations proposées correspondent juridiquement à une activité commerciale, les personnes qui réalisent ces prestations doivent être affiliées au régime social des indépendants (RSI)
     
  • Si les prestations proposées sont situées sur une exploitation agricole, celles-ci relèvent du régime social agricole pour donner lieu au paiement de cotisations sociales auprès de la Mutualité sociale agricole
     
  • Si l’activité est juridiquement civile, celle-ci ne relève d’aucun régime social, en raison de sa dimension très limitée et de l’absence de prestations para hôtelières.

Classements/labels/qualification
 

 

Classements : les hébergements insolites n’ont à ce jour pas de classement propre

Ils peuvent bénéficier d’un classement au titre de la structure sur laquelle ils sont situés dans les cas suivants :

  • Situés dans des campings (plus de 6 emplacements et 20 personnes, soumis à permis d’aménager), bénéficient du classement de l’établissement, puisque par nature, ces hébergements sont autorisés  à implanter des tentes, caravanes, résidences mobiles de loisir ou habitations légères de loisir.
     
  • Situés dans des parcs résidentiels de loisirs bénéficient du classement de l’établissement puisque par nature : ces hébergements sont autorisés par leur nature à implanter des habitations légères de loisir.

Labels : Certains labels reconnus ont développé des réferentiels spécifiques

Clévacances Insolite regroupe des hébergements atypiques, pour des vacances au goût d’aventure et de nature : cabanes perchées, roulottes ou yourtes ont droit de cité dans le label, mais le confort reste le critère déterminant. En savoir plus.

Les hébergements insolites « Gîtes de France » proposent un dépaysement total et atypique. Que ce soit dans une roulotte, un tipi, une yourte, ou encore une cabane perchée dans les arbres…, l’aménagement intérieur est confortable et l’accueil chaleureux et personnalisé. Chaque hébergement insolite bénéficie également d’un environnement extérieur privilégié. En savoir plus.

 

Déclinaison spécifique tourisme handicap et hébergement insolite.

Les hébergements insolites peuvent au même titre que d'autres hébergements bénéficier du label "Tourisme & Handicap".

Informations complémentaires

 

// S'informer

  • Service urbanismes des mairies et communautés de communes concernant les autorisations d’implantation...

 


Bibliographie :

 

Gironde Tourisme : encadrement juridique de l’hébergement insolite

OTF  fiche juridique : implanter des hébergements insolites - 2015

Encadrement juridique des hébergements insolites (F Varennes – 2014)

Note ADS – Oise : note « habitat de loisir »   - 2020

Vosges : créer un hébergement insolite -2018

Remerciements :

Chambre d'Agriculture  des Pyrénées-Orientales , CAUE des Pyrénées-Orientales et Service ADS de la DDTM des Pyrénées-Orientales